← Вернуться назад

Налог на недвижимость в Грузии для иностранцев: что и когда нужно платить в 2026 году

Теги: налог на недвижимость в Грузии, налог на недвижимость Грузия 2026, налог на имущество в Грузии, налог на квартиру в Грузии, налог на недвижимость для иностранцев Грузия, налог на имущество для иностранцев Грузия, налоги нерезидента в Грузии, недвижимость в Грузии налоги, квартира в Грузии налог, налог на квартиру Батуми, налог на квартиру Тбилиси, налог на имущество 40000 лари, декларация по налогу на имущество Грузия, налог на недвижимость для нерезидента, налоги иностранца в Грузии, налог на аренду квартиры в Грузии, налог при продаже квартиры в Грузии.

Покупка квартиры или другой недвижимости в Грузии может создавать налоговые обязательства даже в том случае, если собственник — иностранный гражданин, не живёт в Грузии и никогда не сдавал объект в аренду.

Гражданство, наличие ВНЖ и само по себе налоговое резидентство не освобождают владельца грузинской недвижимости от местных налоговых правил.

При этом у собственника могут возникнуть два разных налога:

• налог на имущество — из-за самого факта владения недвижимостью;
• подоходный налог — если недвижимость приносит доход, например сдаётся в аренду или продаётся с прибылью.

Разберёмся, когда иностранцу необходимо платить эти налоги и какие сроки действуют в 2026 году.

Платят ли иностранцы налог на недвижимость в Грузии

Да.

Налоговый кодекс относит к плательщикам налога на имущество физических лиц, владеющих недвижимостью в Грузии. Отдельного освобождения только потому, что собственник является иностранцем или нерезидентом, нет. При этом налогом на имущество облагается имущество, находящееся на территории Грузии.

То есть квартира в Батуми или Тбилиси может создавать налоговое обязательство даже если её собственник:

• гражданин другой страны;
• не имеет ВНЖ Грузии;
• большую часть года проводит за границей;
• не является налоговым резидентом Грузии;
• не сдаёт квартиру;
• вообще не получает от неё доход.

Однако наличие недвижимости ещё не означает, что налог обязательно придётся платить. Для большинства объектов физических лиц значение имеет доход семьи собственника.

Главное правило: порог 40 000 GEL

недвижимость физического лица, кроме земли, освобождается от налога на имущество, если доход его семьи за предыдущий календарный год не превышал 40 000 GEL.

Для налога за 2026 год поэтому смотрят доход, полученный семьёй собственника с 1 января по 31 декабря 2025 года. Revenue Service также использует именно доход предыдущего календарного года при определении обязательства.

Получается:

• до 40 000 GEL включительно — квартира или другая облагаемая недвижимость обычно освобождена от налога на имущество;
• свыше 40 000 GEL — возникает налоговое обязательство.

И здесь начинается самое интересное: учитывается не только доход самого владельца квартиры.

Что означает «доход семьи»

Для налога на имущество Налоговый кодекс использует понятие семьи. В неё входят сам налогоплательщик, супруг или супруга, несовершеннолетние дети и пасынки/падчерицы. Другие родственники — например родители, совершеннолетние дети, братья, сёстры, бабушки, дедушки и внуки — учитываются, если постоянно проживают вместе с налогоплательщиком и ведут с ним общее хозяйство.

То есть ситуация может выглядеть так: владелец квартиры лично заработал за год 20 000 GEL, а его супруг — ещё 35 000 GEL.

Для целей налога на имущество семейный доход может составить уже 55 000 GEL, а значит порог 40 000 GEL превышен.

Учитывается ли иностранный доход

Для иностранцев это особенно важный вопрос. Статья 202 Налогового кодекса говорит, что для целей налога на имущество в семейный доход включаются практически все виды дохода: доход от экономической деятельности, зарплата, доходы, не связанные с предпринимательством, и другие поступления с предусмотренными законом исключениями.

При этом отдельное специальное правило предусмотрено для гражданина Грузии, который является налоговым нерезидентом: для него учитывается доход из источников в Грузии.

Для иностранного гражданина аналогичного исключения Кодекс не устанавливает.

Поэтому иностранному собственнику при определении порога в 40 000 GEL следует учитывать доход семьи в широком смысле, в том числе соответствующие доходы, полученные за пределами Грузии.

Это особенно важно для людей, которые купили квартиру в Грузии как инвестицию или «запасное жильё», но продолжают жить и работать в другой стране.

Сам факт отсутствия дохода в Грузии ещё не означает, что налог на имущество отсутствует.

Какие доходы учитываются

В расчёт могут попадать, в частности:

• заработная плата;
• предпринимательские доходы;
• доход от аренды;
• проценты;
• дивиденды;
• некоторые подарки и наследство;
• доход от продажи имущества;
• иные доходы.

Есть и исключения. Например, в семейный доход для этих целей не включается стоимость имущества, полученного от членов семьи по наследству или в подарок, а также доход от продажи жилой квартиры или дома, которые находились в собственности более двух лет. Есть специальные правила и для микробизнеса, фиксированного налога и малого бизнеса.

Поэтому просто взять сумму поступлений на банковский счёт за год и сравнить её с 40 000 GEL недостаточно.

Какие ставки налога на имущество действуют

Если порог 40 000 GEL превышен, размер налога зависит от семейного дохода.

Налоговый кодекс устанавливает следующие диапазоны:

• доход свыше 40 000 и до 100 000 GEL — от 0,05 % до 0,2 % рыночной стоимости облагаемого имущества;
• доход 100 000 GEL и более — от 0,8 % до 1 % рыночной стоимости имущества.

Обратите внимание на резкий скачок ставки после 100 000 GEL.

Например, если рыночная стоимость квартиры составляет 300 000 GEL:

• при доходе семьи 70 000 GEL налог в пределах установленного Кодексом диапазона составит примерно 150—600 GEL в год;
• при доходе семьи более 100 000 GEL — уже примерно 2 400—3 000 GEL в год.

Итоговая ставка определяется в пределах, установленных законодательством, с учётом применимой муниципальной ставки.

Налог считается от цены покупки квартиры?

Не обязательно.

Налоговой базой является рыночная стоимость имущества, а не просто сумма, которая когда-то была указана в договоре купли-продажи. Налоговый орган в предусмотренных законодательством случаях вправе определить рыночную стоимость имущества самостоятельно.

Поэтому квартира, купленная несколько лет назад за 150 000 GEL, сегодня может иметь существенно более высокую стоимость для целей налогообложения.

А если квартира просто пустует

Это ничего принципиально не меняет. Для налога на имущество неважно, используется квартира для проживания, сдаётся в аренду или стоит закрытой.

Решающее значение имеют:

• наличие облагаемого имущества;
• его рыночная стоимость;
• семейный доход собственника.

Доход непосредственно от квартиры для возникновения налога на имущество не требуется.

Отдельное правило для земли

Порог семейного дохода в 40 000 GEL не распространяется на землю.

Налоговый кодекс прямо исключает землю из этого освобождения. Земельный налог рассчитывается по отдельным правилам, а его размер зависит в том числе от категории земли, площади и местонахождения.

Поэтому ситуация «у меня нет доходов, значит налогов на недвижимость вообще нет» может быть неверной, если в собственности находится земельный участок.

Когда подавать декларацию в 2026 году

По общему правилу физическое лицо должно подать декларацию по налогу на имущество не позднее 1 ноября, а заплатить налог — не позднее 15 ноября.

Но в 2026 году есть календарный нюанс.

• 1 ноября 2026 года — воскресенье.
• 15 ноября 2026 года — также воскресенье.

Статья 3 Налогового кодекса устанавливает: если последний день налогового срока приходится на нерабочий день, срок переносится на следующий рабочий день.

Поэтому в 2026 году фактические крайние даты будут:

• 2 ноября 2026 года — для подачи декларации;
• 16 ноября 2026 года — для уплаты налога.

Тем не менее откладывать подачу до последнего дня не стоит.

Нужно ли подавать декларацию, если налога нет

Налоговый кодекс позволяет физическому лицу не подавать декларацию, если с учётом предусмотренных льгот налогового обязательства у него не возникает.

Но для иностранных собственников ситуация может быть сложнее на практике.

Revenue Service видит зарегистрированную в Грузии недвижимость, но не обязательно располагает полной информацией об иностранных доходах собственника и его семьи.

Поэтому Expertos рекомендует иностранным собственникам, особенно нерезидентам, отдельно проверять своё обязательство, даже если, по их расчётам, доход отсутствует или составляет менее 40 000 GEL.

В некоторых ситуациях имеет смысл представить декларацию с соответствующими данными либо иным способом зафиксировать отсутствие налогового обязательства. Это не универсальная обязанность для каждого иностранца, а практическая мера, которую следует выбирать с учётом конкретной ситуации.

Что будет, если не заплатить налог вовремя

За просрочку уплаты налогового обязательства начисляется пеня в размере 0,05 % от непогашенной суммы налога за каждый день просрочки.

Кроме того, в зависимости от обстоятельств могут применяться отдельные налоговые санкции за неподачу или неправильное заполнение декларации.

Поэтому владельцу недвижимости лучше проверить налоговое обязательство заранее, а не после того, как Revenue Service самостоятельно обратит внимание на объект.

Аренда: возникает ещё и подоходный налог

Налог на имущество и налог с дохода от недвижимости — это два разных налога.

Если квартира сдаётся в аренду, у собственника может одновременно возникнуть:

• налог на имущество;
• подоходный налог с арендного дохода.

Для физического лица доход от сдачи жилой недвижимости для проживания, если собственник не производит вычеты из такого дохода, может облагаться по ставке 5 % вместо общей ставки 20 %. Налоговый кодекс предусматривает специальный режим для такой аренды, а Revenue Service ведёт реестр лиц, сдающих жилые помещения.

При коммерческой аренде, посуточной модели, сдаче нежилого помещения или других вариантах правила могут отличаться, поэтому налоговый режим нужно определять отдельно.

А если квартиру продать

Подоходный налог может возникнуть и при продаже недвижимости.

Если физическое лицо продаёт жилую квартиру или дом с прибылью, полученная прибыль, а не вся цена продажи, по общему правилу облагается по ставке 5 %.

Однако если квартира или дом находились в собственности физического лица более двух лет, прибыль от продажи такого жилого объекта освобождается от подоходного налога.

Например: квартира куплена за 200 000 GEL и через год продана за 250 000 GEL.

Прибыль составляет 50 000 GEL. При отсутствии других обстоятельств налог по ставке 5 % составит 2 500 GEL.

Если же квартира находилась в собственности более двух лет и соблюдены условия освобождения, такого налога может не возникнуть.

При этом с 2024 года физическое лицо, в том числе нерезидент, у которого возникает налогооблагаемый доход при продаже имущества вне предпринимательской деятельности, должно подать соответствующую декларацию и уплатить налог не позднее 15-го числа месяца, следующего за месяцем продажи. Revenue Service напоминает об этом и в материалах 2026 года.

Что иностранному владельцу недвижимости стоит проверить сейчас

Если у вас есть квартира, дом или другое имущество в Грузии, перед декларационной кампанией 2026 года стоит определить:

1. Каким имуществом вы владели в 2025 году.
2. Есть ли в собственности земельный участок.
3. Какова ориентировочная рыночная стоимость имущества.
4. Какой доход получили вы и члены вашей семьи в 2025 году.
5. Есть ли среди этих доходов иностранная зарплата, предпринимательский доход, дивиденды, проценты или другие поступления.
6. Сдавалась ли недвижимость в аренду.
7. Продавалась ли недвижимость в течение года.

Самая распространённая ошибка иностранного собственника — считать, что если он не живёт в Грузии и не получает здесь зарплату, то никакого налога на грузинскую недвижимость у него быть не может.

Это не так.

Вопросы и ответы

Expertos помогает иностранным собственникам недвижимости в Грузии определить налоговые обязательства, рассчитать налог на имущество, подготовить и подать декларацию, а также разобраться с налогообложением аренды и продажи недвижимости.

Если у вас есть недвижимость в Грузии, лучше проверить налоговое обязательство заранее — особенно если основной доход вы получаете за пределами страны.